L’apparition de la figure du notaire, en sa qualité de personne participant au commerce juridique, est toujours associée à l’histoire du Droit d’un Etat. Le notaire naît au moment où d’un simple fonctionnaire chargé d’établir le document, le scribe devient la personne qui, à l’aide de signes graphiques, matérialise sa propre certification. L’octroi de droits de notaire au scribe était fait par les deux pouvoirs suprêmes : l’impérial et l’ecclésiastique et c’est ce qui a été la raison d’adopter les désignations: publicus imperialis notarius et apostolica auctoritate notarius.
Après 865, l’année de la conversion au christianisme du peuple bulgare (deux siècles après la fondation de l’Etat bulgare), deux lois principales, régissant les actes et la succession, sont en vigueur dans le pays : l’Eglogue slave et la Loi agricole. Adoptée de la Byzance, l’Eglogue slave reproduit les dispositions réglementaires du Code Justinien et le notaire ne figure pas dans le droit civil. Les actes sont certifiés par des témoins, un à trois, /cinq pour les actes à titre gratuit/.
Les actes unilatéraux, exprimant la suprématie du pouvoir royal, sont les édits établis par la chancellerie royale. Les suzerains bulgares s’en servent pour offrir des faveurs économiques et administratives. Les édits, dont l’objet était la cession de la propriété seigneuriale, étaient désignés habituellement chrysobulles. Les chrysobulles étaient rédigées par le scribe royal qui, en plus du texte, apposait aussi le sceau et parfois reproduisait la signature du roi. L’information sur les actes passés était conservée à la chancellerie ecclésiastique et à la chancellerie royale. On trouve d’intéressants exemples de ventes conclues entre bulgares dans un document datant de 980 et conservé au Monastère de Zographe, ainsi que dans les livres de notaire datant de la République de Dubrovnik de 1340. Dans le premier cas il s’agit d’une vente de biens immobiliers entre moines, et dans le deuxième – d’une vente de chevaux conclue entre des membres de la suite de la reine bulgare et des citoyens de Dubrovnik. Pour son temps, L’Etat bulgare de l’époque du féodalisme avait une législation bien développée sur la propriété, la succession et les actes, un pouvoir royal et religieux stable, mais il n’avait pas créé le notaire à cause du fait qu’il a perdu sa souveraineté politique.
Depuis la fin du 14e s. jusqu’à la fin du 19e s. les règles du droit foncier turc sont en vigueur dans le pays. La Loi des terres du 24.04.1858 régit le régime particulier des terres, en les qualifiant comme suit : mülk, miri, vakif, mevat et metroke. Les terres « miri » faisaient l’objet d’une possession et d’un usufruit, tel un droit réel particulier sur des biens d’autrui. Les terres « mülk » pouvaient faire l’objet d’une propriété exclusive et d’une disposition. Les tapia (titres de propriété, de l’arabe tapu) sont typiques pour cette époque et sont préconisés par la Loi des tapias de 1859. En général, tapia est un acte public certifiant l’existence d’un spécial usufruit et non pas du fait juridique qui fait naître ce droit. Les règles de la compétence locale et la certification préliminaire des droits du demandeur sont valables également pour la délivrance des tapia, le principal organisme des tapia étant le secrétaire des tapia. « Mülk senedi » était la désignation officielle des titres de propriété des terres « mülk » et le nom populaire était tout simplement « tapia ». En 1878 des « mülk » étaient surtout les terres situées dans les limites de la localité. Les différentes certifications officielles des ventes de biens immobiliers étaient faites sans un représentant de l’Etat, et la certification proprement dite était faite par le cadi (le juge).
Après la restauration de l’Etat bulgare un grand nombre de lois de constitution ont été adoptées, une des premières étant La Loi du notaire et des tribunaux d’instance qui effectuent les procédures notariales, entrée en vigueur le 14.03.1885. La susdite loi annule les Règles provisoires pour l’organisation du système judiciaire et Les Instructions sur la procédure de certifier et attester des actes, des contrats et tout autre marché de 1879, Les Instructions et formes provisoires de direction des juges de paix pour faire la certification des actes. Les Règles provisoires pour l’organisation du système judiciaire étant en vigueur, les actes notariés établis par le juge de paix, certifiant des marchés de biens immobiliers, sont susceptibles d’approbation par les Tribunaux de district. Le droit bulgare des notaires est élaboré presque entièrement sur la base du droit russe des notaires. Le notaire en Bulgarie et les personnes remplissant les fonctions de notaire connaissent la compétence locale, l ‘identification préliminaire des droits du cédant et les actes notariés de constatation (les constats). Dans le droit russe il y a les notions de « notaire junior » (« non expérimenté » pour les jeunes notaires) et « notaire senior » (« expérimenté » pour le notaire ayant de l’expérience). L’acte notarié établi par un notaire junior prend des effets juridiques dans le titre de propriété, par lequel l’acte notarié est homologué. En Bulgarie l’institution de notaire junior et de notaire senior n’est pas adoptée. Avant la modification de l’art. 34 de la Loi des notaires /1910/, en plus des documents certifiant des droits, il est obligatoire de produire un certificat, délivré par la direction municipale appropriée, attestant que le bien appartient au propriétaire et que celui-ci est entré en sa possession. Plus tard, l’art. 34 est modifié de nouveau /1927/ et il est prévu de produire deux certificats de transcription de l’acte comme une condition pour établir un acte notarié concernant des mutations des biens immobiliers. Dans le cas où l’acte, en vertu duquel le vendeur jouit de ses droits, est susceptible de transcription, mais n’est pas transcrit, il est nécessaire de présenter aussi des certificats de transcription du susdit acte. L’inscription des actes notariés a déjà un effet de publication et de transcription. Un texte caractéristique de la Loi des notaires est le texte de l’art. 34a, sur la base duquel le notaire établit des actes relatifs à des droits déjà existants – des constats.
L’activité du notaire dans un pays est toujours une fonction des lois, principes et traditions de fond. Les lois civiles en Bulgarie sont élaborées suivant les principes, le charme et « la raison écrite » du Code civil français et du Code civil italien (Codice civile) - une expression « du génie latin » moderne à l’époque. Certaines dispositions de la Loi des privilèges et des hypothèques de Bulgarie concernant la transmission des droits réels et la transcription d’une hypothèque légale au profit d’une personne mineure et des interdits sont empruntées à la loi des privilèges et des hypothèques de Belgique. Avec l’entrée en vigueur de la Loi des biens, de la propriété et des servitudes du 07.02.1904, la législation turque qui divisait les biens immobiliers en cinq catégories de propriété prend fin définitivement en Bulgarie. Depuis la date d’entrée en vigueur de la susdite loi, il n’y a qu’un seul droit de propriété sur des biens immobiliers en Bulgarie, à savoir : propriété pleine, absolue, quirite, dominium plenum. La Loi des privilèges et des hypothèques du 26.01.1908 régit une matière des plus importantes de notre droit civil, l’hypothèque. Dès l’adoption de cette loi il n’y a plus d’hypothèques « secrètes ». Toutes les hypothèques, légales et contractuelles, sont susceptibles de transcription.
Pendant les années 30 du dernier siècle, en Bulgarie on parle du remplacement de la publicité personnelle par une publicité réelle, du besoin d’individualisation des biens immobiliers, ce qui ne peut être réalisé que par une description détaillée et un plan précis – par l’ouverture d’un compte juridique pour chaque lot, autrement dit - par l’adoption des registres fonciers. Les juristes approuvent l’idée que la Loi des privilèges et des hypothèques doit être réformée ou au moins corrigée suivant le modèle des avantages techniques du système hypothécaire allemand. Le manque de moyens et de documents, établissant les droits relatifs à chaque bien, ne permet pas de réaliser une réforme de ce type.
La compétence du notaire et ses pouvoirs au cours du siècle, pendant lequel il est présent en Bulgarie malgré les changements politiques, sont des preuves d’une stabilité coriace.
En Bulgarie le notaire ne pratique pas en tant que particulier jusqu’à 1998 ; il est un fonctionnaire d’Etat faisant partie du système judiciaire général. En cas où dans une localité ou une région judiciaire il n’y a pas de notaire, les fonctions notariales sont assumées par le juge de district, le juge d’instance, le juge des transcriptions, le maire (celui-ci ayant une compétence limitée). Les procédures notariales en Bulgarie ont été toujours des procédures de protection /y compris les procédures de protection judiciaire/ et le notaire fait partie de l’organisation judiciaire générale. Le principe qui a été toujours valable dans le pays, c’est que les actes, par lesquels les procédures notariales se terminent n’ont pas force de chose jugée et par conséquent, il y a toujours une possibilité de réitérer la demande refusée ou de rejeter la certification faite par-devant le notaire. Personne ne peut intenter un recours contre les certifications faites par-devant le notaire. Le demandeur ne peut intenter un recours que contre le refus d’abandonner la certification notariée qu’il a demandée. Un diagramme de dossiers constitués en 1939 chez les notaires des 19 tribunaux régionaux donne des informations sur l’intense activité notariale pendant la susdite période : Sofia – 10 304 dossiers, Pleven – 3 103 dossiers, Plovdiv – 2 950 dossiers, Gabrovo – 1 210 dossiers.
A l’époque où les règles socialistes étaient en vigueur dans la vie politique et économique du pays, le notaire reste dans le système du Ministère de la Justice. Le Bulgare est jaloux en ce qui concerne le droit de propriété et c’est cette mentalité du peuple bulgare qui a gardé la figure du notaire. En dépit du fait que l’Etat socialiste avait prohibé les actes libres entre des tiers dans certaines régions pendant une période de 20 ans environ, le notaire jouait un rôle important dans le commerce juridique modeste. Ce qui fait honneur à la législation bulgare, c’est le manque de changements sensibles des principes de l’activité notariale et de la propriété pendant la susdite période. Le Code de procédure civile régit les règles des actes du notaire, la procédure proprement dite étant une procédure de protection judiciaire. La Loi des obligations et des contrats et la Loi de la propriété sont les deux lois qui régissent la forme des actes /acte notarié de bien immobilier/ le moment de constitution relevant de la signature de l’acte notarié, l’effet de la transcription /de publication et de transcription/. D’une façon stable dans le temps la loi de la succession régit les actes du notaire concernant les testaments.
Les changements démocratiques dans le pays après 1989 se sont produits dans un moment où le nombre de notaires près les tribunaux d’instance était assez restreint. L’idée du notaire public se frayait chemin difficilement malgré le besoin criant de la société de lui. Pendant une période plus courte, la ville de Sofia (1 200 000 habitants) n’avait que 8 notaires. Certaines personnes trouvaient inadmissibles l’incarnation des principes étatiques, l’autorisation de certifier et la possibilité d’avoir des relations économiques avec les parties. Une véritable hérésie, car plusieurs personnes, exerçant d’autres professions liées au système bureaucratique, font tout à fait la même chose et l’adoption d’une loi spéciale, ne soit-ce que pour les notaires, leur semblait arrogante ou peut-être injuste.
Tout de même, la Loi des notaires et de leurs fonctions fut promulguée en 1996 et depuis le mois de septembre 1998 des notaires publics agissent dans le pays. La Chambre des notaires unit 528 notaires d’une compétence locale près les tribunaux d’instance.
La restitution et la privatisation de biens immobiliers ont fait travailler les notaires des grandes villes avec des dizaines de documents pour établir la structure de la propriété. La restitution des droits de propriété sur les terres agricoles est faite grâce au rôle décisif des notaires des régions rurales. Pendant une période très courte les confrères ont établi des centaines de mille d’actes notariés /contre des honoraires symboliques/. Les constats étaient établis en vertu d’une décision des organismes créés auprès des Municipalités /des Commissions foncières/. Les notaires ont assumé la tâche et la responsabilité juridique de confirmer la propriété sur les terres agricoles dans la forme notariale, de certifier l’authenticité des droits successoraux sur la base de documents, dont le plus grand nombre n’avaient pas de signes élémentaires d’un acte public de propriété. A l’exception du terme « un mérite historique » il n’y en a pas d’autres pour exprimer la contribution de ces confrères à l’histoire du droit moderne du pays.
En 2000 la Loi du cadastre et du registre foncier est entrée en vigueur dans le pays. Un des nombreux libellés de la loi-projet sous-estimait l’activité notariale. La Loi du cadastre et du registre foncier ne fut pas adoptée avec ce libellé, et ses modifications aboutiront à l’identification et l’unification de la description du bien, une fonction déterminante étant réservée également au notaire. L’ancien litige sur le type de système par noms des propriétaires ou par immeubles se perd aussi dans le temps des nouvelles technologies informatiques. La mutation de la propriété est faite à l’étude de notaire, mais ce qui est plus important c’est que le notaire est un garant réel des parties, de l’Etat et de la société.